“Patto di futura vendita”
“Patto di futura vendita” è un contratto atipico che prevede due fasi:
- il possesso dell’immobile nell’immediato.
- il trasferimento della proprietà differita nel tempo.
Possiamo dunque parlare di un contratto di locazione, contenente una clausola che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile a fronte del pagamento di canoni, evitando lo schema tradizionale del contratto preliminare, rogito e mutuo ipotecario.
Il contratto di locazione è disciplinato dalle norme previste dalla legge 431/1998 e dalla legge 392/1978 e alla fine cessa per scadenza naturale o perché il locatario acquista l’immobile.
Il contratto di vendita si caratterizza per il fatto che il venditore, per un determinato periodo di tempo, è vincolato a tenere ferma la proposta di concludere un contratto di vendita nei confronti del compratore che può o meno accettare.
Occorre precisare che il canone di locazione pagato mensilmente dal compratore costituisce un acconto prezzo; il compratore, quindi, non verserà a vuoto l’importo dei canoni dal momento che costituiscono una quota del prezzo di vendita.
Ora vediamo i vantaggi/svantaggi delle parti:
Proprietario
Vantaggi: il proprietario blocca il prezzo dell’immobile e mantiene la proprietà dell’immobile fino a quando non viene pagato l’intero prezzo stabilito. Avrà anche un beneficio monetario costituito dal canone periodico di locazione.
Svantaggi: Le imposte dirette, le imposte locali (Imu, quota Tasi che grava sulla proprietà) e la manutenzione straordinaria dell’immobile rimangono a suo carico.
Conduttore
Vantaggi : il conduttore/promittente acquirente, la scrittura privata verrà trascritta in conservatoria registrato e quindi sarà opponibile a terzi. Il possesso dell’immobile è soggetto alla disciplina della locazione e i costi a carico dell’inquilino sono limitati alla riparazioni di piccola manutenzione.
Svantaggi : in caso di insolvenza perderà quanto versato.